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Pourquoi les revenus immobiliers étrangers doivent-ils être déclarés en France ?
La résidence fiscale constitue le point de départ de l'analyse.
→ La résidence fiscale en droit interne et conventionnel
En application de l'article 4B du Code Général des impôts français, "une personne est notamment considérée comme fiscalement domiciliée en France lorsqu'elle y dispose de son foyer ou de son lieu de séjour principal, y exerce son activité professionnelle principale ou y situe le centre de ses intérêts économiques".
Lorsque plusieurs États peuvent considérer une même personne comme résidente fiscale, il convient également d'examiner les critères prévus par la convention fiscale applicable.
Une situation impliquant plusieurs États doit être examinée au regard du droit interne français mais également, le cas échéant, de la convention fiscale internationale applicable.
→ Le principe de l'obligation fiscale mondiale
En application de l'article 4 A du Code général des impôts, une personne fiscalement domiciliée en France est en principe imposable à raison de l'ensemble de ses revenus, qu'ils soient de source française ou étrangère.
Les loyers provenant d'un bien immobilier situé à l'étranger doivent donc en principe être déclarés en France.
Le fait que ces revenus aient déjà été déclarés ou imposés à l'étranger ne dispense pas de leur déclaration en France.
- En tant que résident fiscal de France, les revenus immobiliers étrangers entrent en principe dans le champ de l'impôt français ;
- leur imposition à l'étranger ne dispense pas de les déclarer en France ;
- la convention fiscale intervient ensuite pour répartir le droit d'imposer et éliminer une éventuelle double imposition ;
- la valeur du bien lui-même peut, séparément, entrer dans le champ de l'IFI.
Comment déterminer le revenu immobilier à déclarer en France ?
Une fois la résidence fiscale établie, il convient de déterminer la nature et le montant du revenu à déclarer selon les règles fiscales françaises.
Cette étape est essentielle.
Le revenu imposable retenu dans le pays où se situe l'immeuble ne correspond pas nécessairement au revenu devant être déclaré en France.
→ Location non meublée : revenus fonciers
Les revenus provenant d'une location non meublée relèvent en principe de la catégorie des revenus fonciers, y compris lorsque l'immeuble est situé à l'étranger.
Deux régimes peuvent notamment s'appliquer:
→ Le régime micro-foncier
Ce régime est applicable lorsque le montant annuel des loyers bruts n’excède pas 15 000 euros.
Le micro-foncier permet l'application d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts.
Le revenu imposable correspond donc à 70 % des loyers déclarés, sans possibilité de déduire séparément les charges réellement supportées.
→ Le régime réel
Le régime réel permet de déduire les charges admises par la législation fiscale française : notamment certains intérêts d'emprunt, frais de gestion, primes d'assurance, taxes et dépenses de réparation ou d'entretien.
Contrairement à la location meublée, le bien immobilier lui-même ne peut pas être amorti.
→ Location meublée : bénéfices industriels et commerciaux
Les revenus provenant d'une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Selon la situation, ils peuvent relever d'un régime micro-BIC (avec un abattement forfaitaire pour charges) ou d'un régime réel.
Au régime réel, les charges liées à l'activité peuvent être déduites et le bien immobilier ainsi que le mobilier peuvent, sous certaines conditions, faire l'objet d'un amortissement.
Les règles applicables diffèrent notamment selon qu'il s'agit d'une location meublée classique, d'un meublé de tourisme classé ou d'un meublé de tourisme non classé.
Attention, disposer d'un bien meublé au régime réel peut réquérir une déclaration comptable.
- Le revenu imposable est déterminé dans le pays où se situe le bien ;
- Le revenu devant être déclaré en France, calculé selon les règles fiscales françaises.
- Les deux montants peuvent être différents en raison, notamment, des règles relatives aux charges déductibles, aux amortissements ou aux régimes forfaitaires. Il ne faut donc pas reprendre automatiquement dans la déclaration française le montant figurant sur la déclaration fiscale étrangère.
Le Royaume-Uni détermine le résultat taxable selon ses propres règles.
Pour les besoins de la déclaration française, le contribuable doit déterminer le revenu correspondant selon les règles françaises applicables aux revenus fonciers.
C'est ce montant français qui sera ensuite utilisé pour appliquer le mécanisme prévu par la convention fiscale franco-britannique.
Comment éviter une double imposition des loyers étrangers ?
Une fois le revenu qualifié et déterminé selon les règles françaises, il convient d'examiner la convention fiscale conclue entre la France et l'État où se situe l'immeuble.
La plupart des conventions prévoient que les revenus immobiliers sont imposés dans l'État de situation du bien.
Cela ne signifie toutefois pas que ces revenus ne doivent pas être déclarés en France.
Au contraire, en tant que résident fiscal de France, il est nécessaire de bien déclarer ces revenus.
La convention prévoit également la méthode permettant à la France, en tant qu'État de résidence, d'éviter une double imposition.
→ Le crédit d'impôt égal à l'impôt français
Certaines conventions prévoient que le revenu immobilier est déclaré et pris en compte en France, mais que l'impôt français correspondant est neutralisé par l'octroi d'un crédit d'impôt.
Ce mécanisme concerne notamment, selon les conventions et sous réserve de leur analyse précise, les revenus immobiliers provenant de certains États tels que le Royaume-Uni, l'Espagne, l'Italie ou l'Allemagne.
Même lorsque l'impôt français directement afférent au revenu étranger est neutralisé, ce revenu peut augmenter le taux d'imposition applicable aux autres revenus du contribuable.
→ L'exonération avec application du taux effectif
D'autres conventions prévoient une exonération du revenu immobilier en France.
Le revenu étranger demeure néanmoins pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable aux autres revenus imposables en France.
Ce mécanisme concerne notamment certaines conventions conclues avec la Belgique, les Pays-Bas ou encore le Portugal.
Dans l'idée, l'impact financier est très proche de l'exemple ci-dessus.
→ Le crédit d'impôt égal à l'impôt étranger
Certaines conventions prévoient enfin que la France impose le revenu et accorde un crédit d'impôt correspondant au montant effectivement acquitté à l'étranger, généralement dans la limite de l'impôt français correspondant.
Ce mécanisme est moins fréquent pour les revenus immobiliers que pour certaines autres catégories de revenus.
→ Absence de convention fiscale
Lorsque la France n'a conclu aucune convention applicable avec l'État de situation du bien, le revenu demeure imposable en France selon les règles de droit interne.
Une double imposition effective peut donc se produire (imposition à l’étranger et en France).
Cette situation appelle une vigilance particulière, les mécanismes correctifs étant très limités en l’absence de convention fiscale.
À titre d’exemples (liste non exhaustive), cette situation peut concerner certains États tels que : Haïti, Costa Rica, Fidji, Bahamas, etc.
⚠️ Depuis 2023, certaines conventions fiscales ont en outre été dénoncées, notamment avec la Russie, la Biélorussie et le Burkina Faso.
→ EN PRATIQUECette affirmation mérite toutefois d’être nuancée
En effet, même lorsqu’aucun impôt n’est effectivement dû en France au titre de ces revenus:
→ les revenus immobiliers étrangers sont pris en compte pour le calcul du taux global d’imposition applicable aux autres revenus imposables en France ;→ ils contribuent ainsi au maintien de la progressivité de l’impôt.Cette prise en compte peut avoir un impact non négligeable sur la charge fiscale globale du contribuable, en augmentant le taux applicable aux revenus de source française.
Les revenus immobiliers étrangers sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?
Les prélèvements sociaux constituent une question distincte de l'impôt sur le revenu.
Un résident fiscal de France peut, selon sa situation et la nature du revenu, être soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% sur ses revenus immobiliers étrangers en l'absence de convention fiscale avec le pays de situation de l'immeuble.
→ Incidence de la convention fiscale
Lorsque la convention fiscale prévoit l’élimination de la double imposition en France, que ce soit par l’application de la règle du taux effectif ou par l’octroi d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français, les prélèvements sociaux français ne sont pas dus sur les revenus concernés.
Il s’agit d’une erreur courante des services des impôts, qui justifie d’être particulièrement vigilant lors de la réception de l’avis d’imposition.
Lorsque des prélèvements sociaux ont été établis à tort, une réclamation contentieuse peut être déposée afin d’en obtenir le dégrèvement et le remboursement.
Je peux vous accompagner dans l’analyse de votre avis d’imposition, la préparation de cette réclamation et son suivi auprès de l’administration fiscale.
Un bien immobilier étranger doit-il être déclaré à l'IFI ?
La détention de l'immeuble lui-même peut également avoir des conséquences en France au titre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
→ Un impôt sur le patrimoine immobilier
Une personne fiscalement domiciliée en France est, en principe, imposable à l'IFI sur ses actifs immobiliers situés en France et à l'étranger lorsque la valeur nette taxable de son patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros au 1er janvier.
L'IFI ne dépend pas de l'existence de revenus locatifs.
Un appartement vacant, une résidence secondaire située à l'étranger ou un bien mis gratuitement à disposition peut donc entrer dans l'assiette de l'IFI.
→ Quels actifs doivent être pris en compte ?
Les actifs ci-dessous sont notamment susceptibles d'entrer dans l'assiette. Les dettes se rapportant aux actifs taxables peuvent, sous certaines conditions, être déduites. La valeur retenue correspond en principe à la valeur vénale du bien au 1er janvier de l'année d'imposition.
- les immeubles détenus directement ;
- les résidences secondaires ;
- les biens donnés en location ;
- certains droits immobiliers ;
- la fraction immobilière de certaines sociétés ou organismes français ou étrangers.
→ Le régime temporaire applicable aux nouveaux résidents
Une règle particulièrement importante existe pour certaines personnes qui s'installent en France. Lorsqu'un contribuable transfère son domicile fiscal en France après avoir été domicilié fiscalement hors de France pendant les cinq années civiles précédentes, il bénéficie en principe d'une territorialité limitée de l'IFI.
Pendant cette période temporaire, seuls ses actifs immobiliers situés en France sont retenus. Cette règle s'applique jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de l'installation en France.
L'exonération temporaire des biens immobiliers étrangers en matière d'IFI n'est pas conditionnée à l'application du régime fiscal des impatriés prévu par l'article 155 B du CGI.
Une personne peut donc bénéficier de cette territorialité temporaire en matière d'IFI sans bénéficier du régime des impatriés sur ses revenus professionnels. Pour plus d'informations sur ce dernier dispositif, vous pouvez consulter mon guide consacré au régime fiscal des impatriés.
→ Conventions fiscales et IFI
Certaines conventions fiscales comportent des dispositions relatives à l'imposition de la fortune ou du patrimoine. Leur incidence sur l'IFI doit être examinée au cas par cas, notamment lorsqu'un patrimoine immobilier important est situé à l'étranger.
Il convient donc de ne pas appliquer automatiquement les seules règles françaises sans vérifier la convention éventuellement applicable.
Comment déclarer les revenus et les biens immobiliers étrangers ?
Une fois le traitement fiscal déterminé, il convient de traduire correctement l'analyse dans la déclaration française.
→ Déclaration des revenus étrangers
Comme indiqué précédemment, les résidents fiscaux de France doivent déclarer en France les revenus locatifs qu’ils perçoivent à l’étranger.
Le formulaire n° 2047 constitue le formulaire de référence pour déclarer les revenus de source étrangère.La méthode déclarative dépend ensuite du mécanisme d’élimination de la double imposition prévu par la convention fiscale applicable : crédit d’impôt ou exonération avec prise en compte pour le calcul du taux effectif.
Les rubriques à compléter diffèrent donc selon la méthode retenue par la convention.
Ces revenus doivent également être reportés sur la déclaration française principale : sur le formulaire n° 2042 pour les revenus fonciers provenant d’une location nue et sur le formulaire n° 2042-C-PRO pour les revenus tirés d’une location meublée.
→ Conversion des revenus étrangers
Lorsque les loyers sont perçus dans une devise étrangère, ils doivent être convertis en euros selon les règles fiscales françaises applicables.
→ Déclaration de l'IFI
Lorsqu'un contribuable est imposable à l'IFI, les actifs immobiliers et les dettes correspondantes sont déclarés sur la déclaration n° 2042-IFI.
Questions fréquentes
Les principales questions relatives aux revenus et aux biens immobiliers situés à l'étranger.
→ Dois-je déclarer mes loyers étrangers s'ils sont déjà imposés à l'étranger ?
Oui, lorsqu'une personne est résidente fiscale de France, les revenus immobiliers étrangers doivent en principe être déclarés en France. La convention fiscale détermine ensuite le mécanisme permettant d'éviter une double imposition.
→ Dois-je reprendre dans ma déclaration française le revenu taxable indiqué à l'étranger ?
Le revenu à déclarer en France doit être déterminé selon les règles fiscales françaises. Le montant peut donc être différent.
→ Une location meublée située à l'étranger relève-t-elle des revenus fonciers ?
Non. Au regard du droit fiscal français, les revenus provenant d'une location meublée relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux.
→ Dois-je payer des prélèvements sociaux en France ?
Cela dépend de la nature du revenu, de votre situation sociale et du mécanisme prévu par la convention fiscale applicable. Le traitement doit donc être déterminé au cas par cas.
→ Que faire si j'ai payé des prélèvements sociaux sur mes revenus étrangers ?
Si ces revenus locatifs étrangers bénéficient d’un crédit d’impôt en France en vertu de la convention fiscale applicable, les prélèvements sociaux ne devraient pas s’appliquer.
Cependant, l'administration soumet généralement ces revenus aux prélèvements sociaux par erreur.
Dans ce cas, il peut être nécessaire de déposer une réclamation auprès de l’administration fiscale française afin de faire valoir ce droit.
→ Dois-je déclarer chaque année la valeur de mon bien immobilier étranger ?
La simple détention d'un bien immobilier à l'étranger n'implique pas, à elle seule, une déclaration annuelle de sa valeur. En revanche, sa valeur doit être prise en compte lorsqu'elle entre dans le champ de l'IFI et que le contribuable est imposable à cet impôt.
→ Je viens de m'installer en France : mes biens immobiliers étrangers sont-ils immédiatement soumis à l'IFI ?
Pas nécessairement. Les personnes qui transfèrent leur domicile fiscal en France après avoir été domiciliées hors de France pendant les cinq années civiles précédentes peuvent bénéficier d'un régime temporaire limitant l'IFI aux actifs immobiliers français.
Comment le cabinet peut-il vous accompagner ?
→ Analyse fiscale et conseil
La fiscalité d'un bien immobilier situé à l'étranger suppose d'articuler les règles françaises avec celles du pays de situation du bien et les stipulations de la convention fiscale applicable.
J'accompagne notamment mes clients pour :
- déterminer leur résidence fiscale ;
- qualifier les revenus immobiliers étrangers ;
- identifier la convention fiscale applicable ;
- déterminer la méthode d'élimination de la double imposition ;
- analyser le régime applicable en matière de prélèvements sociaux ;
- vérifier l'assujettissement à l'IFI et l'application éventuelle du régime temporaire des nouveaux résidents.
→ Déclarations fiscales
Je peux également intervenir pour déterminer les montants devant être déclarés et préparer les déclarations fiscales françaises correspondantes, notamment en matière de revenus étrangers et d'IFI.
→ Sécurisation et régularisation
Lorsqu'une situation passée n'a pas été correctement déclarée, j'interviens également pour analyser le risque fiscal, préparer une régularisation ou une réclamation et, lorsque cela est pertinent, solliciter une prise de position de l'administration fiscale.
→ Une situation immobilière internationale à sécuriser ?
Pour toute question ou demande de consultation, vous pouvez me contacter.
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