🔹 Introduction
Date de publication: 08/02/2026
Lorsqu’un contribuable est résident fiscal de France, il est soumis à une obligation fiscale illimitée et doit, à ce titre, déclarer en France l’ensemble de ses revenus, y compris ceux provenant de biens immobiliers situés à l’étranger.
La fiscalité des revenus immobiliers étrangers repose sur l’articulation entre le droit fiscal interne français et les conventions fiscales internationales, ce qui peut susciter des interrogations en pratique.
Ce guide a pour objet de présenter de manière structurée les règles applicables aux revenus immobiliers étrangers perçus par des résidents fiscaux de France, notamment en matière de résidence fiscale, d’imposition, de prélèvements sociaux et d’obligations déclaratives.
Les situations des non-résidents fiscaux de France ne sont pas traitées dans ce guide.
I. La résidence fiscale et l’obligation fiscale illimitée
1. La notion de résidence fiscale française
La fiscalité applicable aux revenus immobiliers perçus à l’étranger dépend avant tout du
statut de résident fiscal du contribuable.
En droit fiscal français, une personne est considérée comme
résidente fiscale de France lorsqu’elle remplit au moins l’un des critères suivants :
🔹son foyer ou son lieu de séjour principal est situé en France ;
🔹elle exerce en France une activité professionnelle principale ;
🔹le centre de ses intérêts économiques se situe en France.
Lorsque l’un de ces critères est rempli, le contribuable est regardé comme résident fiscal de France, indépendamment de sa nationalité ou de la localisation de ses biens.
Pour plus d’informations sur la notion de résidence fiscale, je vous invite à consulter la FAQ dédiée
2. Le principe de l’obligation fiscale illimitée
📌 En application de l'article 4A du Code Général des impôts, "les personnes qui ont en France leur domicile fiscal sont passibles de l'impôt sur le revenu en raison de l'ensemble de leurs revenus."
👉 Ainsi, le résident fiscal de France est soumis à une obligation fiscale illimitée.
Cela signifie que la France impose, par principe, l’ensemble de ses revenus mondiaux, quelle que soit leur source ou leur lieu de perception.
À ce titre, les revenus immobiliers situés à l’étranger (revenus locatifs, loyers, revenus assimilés) entrent dans le champ de l’imposition française, même lorsqu’ils sont déjà imposés dans l’État de situation de l’immeuble.
Cette obligation déclarative existe indépendamment du montant des revenus et indépendamment de l’existence d’une imposition étrangère.
❗ En résumé, les résidents fiscaux de France sont, par principe, imposables en France sur les revenus immobiliers perçus à l’étranger.
La perception de revenus immobiliers à l’étranger par un résident fiscal de France soulève une question centrale : ces revenus sont-ils réellement imposés en France ou relèvent-ils uniquement d’une obligation déclarative ?
II. Les revenus immobiliers étrangers sont-ils imposés en France ?
Lorsqu’un résident fiscal de France perçoit des revenus immobiliers à l’étranger, la question n’est pas seulement celle de leur déclaration, mais bien de savoir s’ils sont effectivement imposés en France.
La réponse dépend principalement de l’existence d’une convention fiscale internationale entre la France et l’État dans lequel est situé le bien immobilier.
1. Absence de convention fiscale entre la France et l’État de situation du bien
Lorsque le bien immobilier est situé dans un État non lié à la France par une convention fiscale, les revenus correspondants sont imposables en France en application du droit interne français.
Dans ce cas :
🔹La France impose les revenus immobiliers étrangers au titre de l’obligation fiscale illimitée ;
🔹L’impôt éventuellement acquitté à l’étranger n’ouvre droit à aucun mécanisme conventionnel d’élimination de la double imposition.
🚨 Une double imposition effective peut donc se produire (imposition à l’étranger et en France).
👉 Cette situation appelle une vigilance particulière, les mécanismes correctifs étant très limités en l’absence de convention fiscale.
À titre d’exemples (liste non exhaustive), cette situation peut concerner certains États tels que : Haïti, Costa Rica, Fidji, Bahamas, etc.
⚠️ Depuis 2023, certaines conventions fiscales ont en outre été dénoncées, notamment avec la Russie, la Biélorussie et le Burkina Faso.
2. Existence d’une convention fiscale internationale
Dans la très grande majorité des situations, la France a conclu une convention fiscale internationale avec l’État de situation de l’immeuble.
Ces conventions prévoient, de manière classique, que les revenus immobiliers sont imposables dans l’État où est situé le bien, c’est-à-dire dans le pays qui génère les revenus locatifs.
Toutefois, cette règle conventionnelle n’exonère pas le contribuable de ses obligations en France.
👉 Conformément à l’article 4 A du Code général des impôts, les revenus immobiliers étrangers doivent être déclarés en France, même lorsqu’ils sont imposables exclusivement à l’étranger en vertu de la convention applicable.
Afin d’éviter une double imposition, les conventions fiscales prévoient alors des mécanismes d’élimination de la double imposition, principalement :
🔸l’octroi d’un crédit d’impôt équivalent à l’impôt français correspondant ;
🔸ou un mécanisme d’exonération avec prise en compte pour le calcul du taux effectif.
Certaines conventions prévoient des mécanismes plus spécifiques ou atypiques.
À titre d’exemple, la convention fiscale conclue avec la Turquie repose sur un mécanisme de crédit d’impôt particulier, plus rarement rencontré en pratique.
❗ En résumé, les revenus immobiliers perçus par un résident fiscal de France ne sont pas imposés en France s'il existe une convention fiscale entre la France et le pays de situation du bien.
Toutefois, l'élimination de la double imposition prévue par la convention fiscale a tout de même des conséquences sur l'imposition des revenus en France.
3. Focus sur les méthodes d'élimination de la double imposition
En présence d’une convention fiscale, il est courant d’indiquer que les revenus immobiliers étrangers ne sont « pas imposés en France ».'
Cette affirmation mérite toutefois d’être nuancée.
En effet, même lorsqu’aucun impôt n’est effectivement dû en France au titre de ces revenus :
🔹les revenus immobiliers étrangers sont pris en compte pour le calcul du taux global d’imposition applicable aux autres revenus imposables en France ;
🔹ils contribuent ainsi au maintien de la progressivité de l’impôt.
Cette prise en compte peut avoir un impact non négligeable sur la charge fiscale globale du contribuable, en augmentant le taux applicable aux revenus de source française.
📘Exemple: Impact des revenus immobiliers étrangers sur l’impôt français - crédit d'impôt équivalent
Un contribuable de nationalité britannique, résident fiscal de France, exerce son activité salariée en France et détient par ailleurs un bien immobilier situé au Royaume-Uni.
💼 Revenus salariaux nets imposables : 70 000 €
👤 Situation familiale : célibataire, sans personne à charge
➡️ Impôt sur le revenu dû en France (sur les salaires) : 12 065 €
Le contribuable perçoit en outre des revenus immobiliers nets imposables au Royaume-Uni d’un montant de 25 000 €, qui doivent être déclarés en France.
🏠 Revenus immobiliers étrangers : 25 000 €
📊 Impôt français calculé sur le revenu global (95 000 €) : 20 025 €
Conformément à la convention fiscale franco-britannique, la France accorde alors un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant aux revenus immobiliers, soit, 5 689 €
➡️ Impôt final dû en France (sur les salaires) : 14 336 € (20 025 euros - 5 689 euros)
⚠️ L’impôt supporté par le contribuable sur ses salaires augmente donc de 2 271 €, malgré l’élimination de la double imposition.
Cette différence s’explique par la progressivité du barème de l’impôt sur le revenu, les revenus immobiliers étrangers venant augmenter le taux d’imposition applicable aux revenus salariaux.
👉 Cet exemple illustre que les revenus immobiliers étrangers peuvent avoir un impact fiscal significatif en France, même lorsqu’ils ne sont pas imposés en tant que tels.
La même logique est applicable si l'élimination de la double imposition se fait selon l'exonération avec prise en compte du taux effectif (conventions fiscales avec l'Irlande, la Grèce, le Portugal...)
❗ Compte tenu de la prise en compte des revenus immobiliers étrangers pour le calcul du taux global d’imposition, il est essentiel d’en déterminer le montant net avec précision, en veillant à déduire l’ensemble des charges fiscalement admissibles.
Une déclaration correctement établie permet ainsi de limiter l’impact fiscal indirect de ces revenus en France.
Les modalités déclaratives diffèrent toutefois selon la nature des revenus concernés, notamment selon qu’il s’agit de revenus locatifs meublés ou non meublés, ce qui justifie d’en présenter les règles applicables.
III. Les régimes applicables et les modalités déclaratives
La détermination du régime fiscal applicable et des modalités déclaratives dépend avant tout de la nature de la location, selon qu’il s’agit de revenus meublés ou non meublés.
Dans les deux cas, le contribuable a généralement le choix entre un régime forfaitaire (micro) et un régime réel, avec des conséquences fiscales différentes.
1. Revenus locatifs meublés
Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Deux régimes sont susceptibles de s’appliquer.
🔹Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est un régime forfaitaire simplifié.
Il repose sur un principe simple : l’administration fiscale ne tient pas compte des charges réellement supportées par le contribuable, mais applique un abattement forfaitaire censé les représenter.
Lorsque les loyers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 euros, ce régime peut s’appliquer.
Dans ce cadre :
🔸le contribuable déclare le montant brut des loyers perçus ;
🔸l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, réputé couvrir l’ensemble des charges (assurances, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) ;
🔸le revenu imposable correspond donc à 70 % des loyers bruts, indépendamment des charges réellement supportées.
Ce régime présente l’avantage de la simplicité déclarative, mais il peut s’avérer désavantageux lorsque les charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire.
🔹Le régime réel
À l’inverse, le régime réel repose sur une logique de détermination du revenu net réel.
Il permet notamment de déduire :
🔸les primes d’assurance ;
🔸les intérêts d’emprunt ;
🔸dépenses de réparation;
🔸les frais de gestion ;
🔸certaines taxes et charges liées à l’exploitation du bien.
Le régime réel permet également, sous conditions, de pratiquer des amortissements, notamment sur la valeur du bien immobilier (hors terrain) et sur le mobilier.
Ces amortissements peuvent constituer un levier d’optimisation majeur, en réduisant fortement le résultat imposable, voire en le neutralisant.
En contrepartie, ce régime implique des obligations déclaratives plus lourdes.
Il suppose en pratique, le dépôt d’une déclaration de résultat, y compris lorsque le bien est situé à l’étranger.
👉 C’est la raison pour laquelle le recours à un professionnel est, en pratique, fortement recommandé.
2. Revenus locatifs non meublés
Les revenus issus de la location non meublée relèvent de la catégorie des revenus fonciers, y compris lorsque le bien est situé à l’étranger.
Comme pour la location meublée, deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer : le régime micro-foncier et le régime réel.
🔹Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est un régime simplifié, fondé sur un abattement forfaitaire pour charges, sans prise en compte des charges réellement supportées.
Il s’applique lorsque le montant annuel des loyers bruts n’excède pas 15 000 euros.
Dans ce cadre :
🔸le contribuable déclare le montant brut des loyers perçus ;
🔸l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, réputé couvrir l’ensemble des charges ;
🔸le revenu imposable correspond donc à 70 % des loyers bruts, quelles que soient les charges réellement supportées.
Ce régime est simple sur le plan déclaratif, mais il peut être défavorable lorsque le bien supporte des charges importantes (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.).
🔹Le régime réel
Le régime réel repose sur une logique différente : il permet de déterminer le revenu net réel en tenant compte des charges effectivement supportées par le propriétaire.
Peuvent notamment être déduits :
🔸les primes d’assurance ;
🔸les intérêts d’emprunt ;
🔸les frais de gestion ;
🔸les taxes et charges non récupérables ;
🔸les travaux de réparation et d’entretien.
Contrairement à la location meublée, aucun amortissement du bien immobilier n’est possible dans le cadre des revenus fonciers.
L’optimisation repose donc exclusivement sur la déduction correcte des charges réelles.
Le régime réel implique en contrepartie, une déclaration plus détaillée et une vigilance accrue sur la qualification et la justification des charges déduites.
👉 C’est la raison pour laquelle le recours à un professionnel est, en pratique, fortement recommandé.
🎯 Point de vigilanceCompte tenu de la complexité des règles applicables et de l’articulation avec les conventions fiscales internationales, il est généralement recommandé de
se faire accompagner par un spécialiste afin de sécuriser les déclarations.
Pour toute question ou demande de consultation, n’hésitez pas à
me contacter.
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